Các mô hình kinh doanh Condotel mang về lợi nhuận cao

13/05/2018 07:08 AM

Hiện tại thị trường căn hộ nghỉ dưỡng condotel tồn tại 3 mô hình bán hàng chính:

  • Mô hình không cam kết: Khai thác linh hoạt, khách hàng có thể ở nghỉ dưỡng, có thể tự khai thác vận hành, có thể ký gửi chủ đầu tư để chia sẻ lợi nhuận theo công suất thực tế cho thuê phòng.
  • Mô hình cam kết: Chủ đầu tư cam kết một khoản lợi nhuận nhất định trong 5 năm đầu. Thông thường từ 8-12%/năm. ( sau 5 năm sẽ tính toán lợi nhuận theo mô hình không cam kết, chia sẻ trên kết quả kinh doanh thực tế).
  • Mô hình sở hữu kỳ nghỉ: Mô hình này chủ đầu tư không bán căn hộ khách sạn mà bán cho khách hàng sở hữu kỳ nghỉ trên hệ thống quốc tế, khách hàng có thể đi du lịch hoặc kinh doanh bán lại kỳ nghỉ đó cho các khách du lịch để kiếm lợi nhuận.

Trong 03 mô hình trên thì mô hình bán kỳ nghỉ là mô hình mới, đã được áp dụng ở 01 dự án nhưng chưa thành công. Do tâm lý đầu tư tại Việt Nam là tâm lý đầu tư sở hữu. Mô hình này chỉ bán kỳ nghỉ cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư kinh doanh trên kỳ nghỉ đó kiếm lợi nhuận vì thế nó không phù hợp ” thị hiếu đầu tư” thị trường Việt Nam. Trước khi so sánh hai mô hình còn lại, chúng ta cần hiểu rõ bản chất vận hành khai thác condotel?

BẢN CHẤT CÁC MÔ HÌNH KHAI THÁC CONDOTEL NGHỈ DƯỠNG


Bản chất đầu tư condotel
Dù là ở mô hình nào, bản chất khai thác condotel đều không thay đổi. Các dự án condotel sẽ được vận hành khai thác bởi một đơn vị quản lý vận hành ( thường là đơn vị quốc tế). Các căn hộ condotel sẽ được cho thuê ở một mức giá nhất định và công suất phòng hàng năm theo thực tế.

Đây mới là yếu tố quan trọng nhất để nghiên cứu tiềm hiểu để chọn được dự án đầu tư tốt nhất. Lợi nhuận của khách hàng sẽ được quyết định bởi các yếu tố sau:

  • Giá cho thuê condotel trung bình/ đêm. ( tham khảo số liệu các dự án cùng phân khúc)
  • Công suất phòng thực tế khai thác. ( tham khảo số liệu các dự án cùng phân khúc)
  • Chi phí quản lý vận hành. ( chiếm khoảng 40-45% doanh thu cho thuê)
  • Mức chia sẻ lợi nhuận dòng từ chủ đầu tư. ( phổ biến trên thị trường là 80/20).
    Lợi nhuận = (Giá thuê/đêm x 365 ngày x công xuất phòng – chi phí vận hành ) x 80% ( tỷ lệ chia sẻ).

4 yếu tố trên là 4 yếu tố mà bất cứ nhà đầu tư condotel nào không thể không quan tâm. Đây mới là các yếu tố giúp đánh giá lợi nhuận đầu tư một căn hộ nghỉ dưỡng chứ không phải là yếu tố cam kết hay không cam kết.

Xem thêm : phân tích lợi nhuận đầu tư condotel The Arena

PHÂN TÍCH MÔ HÌNH CONDOTEL CAM KẾT

Mô hình cam kết là mô hình được đại đa số các chủ đầu tư lựa chọn. Bởi mô hình này đánh thẳng vào tâm lý ” chắc ăn” của các nhà đầu tư. Tuy nhiên dòng condotel chỉ được chủ đầu tư cam kết trong 05 năm đầu ( một vài dự án cam kết 08 năm hoặc 10 năm ở dòng biệt thự vilas). Mức cam kết lợi nhuận thường ở mức 8-12%/năm tùy theo dự án và chủ đầu tư.

Sau thời gian 05 năm thì khách hàng sẽ trở lại bài toán không cam kết. Lợi nhuận sẽ chia sẻ theo kết quả kinh doanh thực tế. Mức chia sẻ lợi nhuận thường là 80/20, khách hàng nhận 80% lợi nhuận trên lợi nhuận dòng tiền cho thuê và share lại chủ đầu tư 20% lợi nhuận còn lại.

Bản chất thì bài toán cam kết là dựa trên uy tín và năng lực triển khai của chủ đầu tư. Nhưng hiện nay một số chủ đầu tư đưa bài toán cam kết chở thành vũ khí siêu hạng để bán hàng? Lợi nhuận sẽ được cộng luôn vào giá bán để bán cho nhà đầu tư? Khi bài toán cam kết không còn đúng bản chất của nó mà trở thành đòn bẩy bán hàng, đòn bẩy tâm lý? Khách hàng sẽ nhận những rủi do gì? đây là những câu hỏi mà nhà đầu tư phải trả lời được trước khi đưa ra quyết đinh.

Ở đây có thể dễ dàng nhận ra sự biến tướng của bài toán cam kết. Một số chủ đầu tư bắt đầu lật bài ngửa. Khách hàng có thể nhận cam kết cho 05 năm hoặc nhận luôn 1 lần cam kết 03 năm và được trừ thẳng vào giá 25% tại thời điểm ký HĐMB. Các năm sau đó sẽ chia sẻ theo lợi nhuận kinh doanh thực tế.

Vô hình chung, khách hàng nghĩ mình nhận được sớm lợi nhuận cho thuê. Nhưng thực tế khách hàng đang mua condotel mà không hưởng lợi nhuận trong liền 3 năm và chỉ từ năm thứ 4 mới bắt đầu nhận được lợi nhuận thực tế.

Một ví dụ trực quan, giả sử 1 căn hộ condotel giá 2 tỷ cam kết lợi nhuận 10%/năm. Nếu đúng căn hộ đó bán 1,5 tỷ không cam kết ( trừ 25%) nhà đầu tư sẽ chọn phương án nào. Quan trọng hơn nữa là bài toán dài hạn, sau 05 năm nhà đầu tư cũng chỉ nhận được cũng 1 lợi nhuận giống nhau giù cho ban đâu mua 2 tỷ hay 1,5 tỷ?

Trên đây là những kinh nghiệm nghiên cứu về loại hình condotel cam kết. Thực tế có rất nhiều dự án được cam kết dựa vào năng lực thực sự của Chủ đầu tư và đầu tư các dự án này rất tốt. Còn để đánh giá lợi nhuận thực tế, hãy quên bài toán cam kết và quay trở lại khảo sát 04 yếu tố quyết định lợi nhuận ở đầu trang.

PHÂN TÍCH MÔ HÌNH CONDOTEL KHÔNG CAM KẾT

Mô hình không cam kết là mô hình khách hàng sẽ ký gửi chủ đầu tư quản lý vận hành và chia sẻ lợi nhuận theo dòng tiền doanh thu thực tế. Mức chia sẻ trên thị trường hầu hết ở mức khách hàng 80%, chủ đầu tư 20%. Ngoài ra ở các dự án không cam kết khách hàng có thể tự khai thác kinh doanh kết hợp với các đơn vị tour hoặc sử dụng để nghỉ dưỡng.

Mô hình không cam kết là mô hình ít chủ đầu tư lựa chọn bới nó không thuận lợi thúc đấy bán hàng. Hàng ngày khách hàng nhận dược hàng trăm lời mời chào cam kết 10 % , 12%/năm? liệu khách hàng có mua hàng khi chủ đầu tư không cam kết?.

Nhưng thực tế có một số ít các chủ đầu tư có tầm nhìn dài hạn và thực sự muốn tạo dựng thương hiệu, uy tín, xây dựng một dòng sản phẩm mang lại giá trị đầu tư tốt nhất cho khách hàng thì họ vẫn chọn phương án không cam kết và chia sẻ lợi nhuận theo kế hoạch kinh doanh thực tế của sản phẩm.

Mô hình này là mô hình truyền thống cũng như tốt nhất cho dòng đầu tư condotel. Bởi chỉ khi dòng lợi nhuận đến từ kết quả kinh doanh thực tế thì quyền lợi của khách hàng đầu tư mới được đảm bảo và bền vững.

Hơn nữa khi không còn bài toán phải cam kết để bán hàng thì chủ đầu tư cũng không bị áp lực phải đội giá lên để chia sẻ lợi nhuận. Lúc này chủ đầu tư sẽ tìm phương án khai thác vận hành tốt nhất để mang về lợi nhuận cao nhất cho mình cũng như cho các nhà đầu tư của dự án.

Tuy nhiên không phải 100% các dự án không có cam kết đều đầu tư được. Loại hình không cam kết sẽ làm các nhà đầu tư đau đầu hơn để lựa chọn dự án đầu tư. Hầu hết với loại hình này, nhà đầu tư nên lựa chọn các dự án có vị trí tốt, sát mặt biển, giao thông thuận lợi và có kiến trúc độc đáo.

Kết luận: Dù là mô hình cam kết hay không cam kết, hãy khảo sát 04 yếu tố quyết định lợi nhuận đầu tư condotel ở đầu trang. Chúc quý nhà đầu tư lựa chọn được dự án đầu tư tốt nhất. Trân trọng cảm ơn!

Đăng bởi: | Ngày cập nhật:

Tin tức khác

DMCA.com Protection Status